중랑구 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 2026년 — 망우동 금호어울림 등 6곳

서울 중랑구 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때 실투자금(매매 중앙값−보증금 중앙값) 대비 연 수익률이 높은 순으로 추린 여섯 단지는 모두 연 2%대에 있다. 다만 그 안의 순서는 월세 액수 순서와 다르게 매겨진다. 면목동 현대는 월세 중앙값 90만원으로 여섯 곳 중 가장 낮은데도, 보증금 3.0억이 분모를 줄이면서 2.38%로 네 번째 자리에 놓인다.

중랑구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
망우동 금호어울림(580)	2006	6.7억	122만/월	1.6억	2.92%	17/8건
면목동 면목동금호어울림아파트	2005	8.0억	150만/월	1.5억	2.79%	11/5건
신내동 중앙하이츠	1996	6.8억	110만/월	1.5억	2.5%	22/7건
면목동 현대	1994	7.5억	90만/월	3.0억	2.38%	17/5건
신내동 성원	1994	6.5억	100만/월	1.0억	2.17%	38/7건
상봉동 한일써너스빌	2003	9.1억	125만/월	2.1억	2.16%	12/6건

분모가 매매가가 아니다

이 표의 수익률은 연 월세(월세 중앙값×12)를 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이라, 투자자가 실제로 묶어두는 현금에서 빼고 본다. 그래서 같은 매매가라도 보증금이 크면 분모가 줄고, 분모가 줄면 같은 월세로도 비율은 올라간다. 월세 액수만 훑어서는 이 표의 순서가 납득되지 않는 이유가 여기에 있다.

월세가 가장 낮은 단지가 네 번째에 오른 경우

면목동 현대의 월세 중앙값 90만원은 여섯 단지 가운데 가장 낮다. 대신 보증금 중앙값 3.0억은 표에서 가장 크다. 매매 7.5억에서 3.0억을 덜어낸 금액이 분모가 되면서, 결과는 2.38%가 됐다.

반대 방향의 사례도 같은 표 안에 있다. 상봉동 한일써너스빌의 월세 중앙값 125만원은 면목동 현대보다 높지만, 매매 중앙값 9.1억이 여섯 곳 중 가장 크고 보증금은 2.1억이다. 분모가 크게 남으면서 2.16%로 표의 마지막 줄에 놓였다. 월세를 더 받는 쪽이 항상 위에 오지는 않는다는 것이 이 두 사례의 차이다.

준공연도와 매매가로는 줄이 서지 않는다

1994년으로 적힌 두 단지는 면목동 현대와 신내동 성원인데, 표에서 네 번째와 다섯 번째로 서로 붙어 있다. 그런데 2003년 준공의 상봉동 한일써너스빌은 그 아래에 있고, 2006년 준공의 망우동 금호어울림이 가장 위에 있다. 연도를 기준으로 세로줄을 그으면 위아래가 섞인다.

매매가로 잡아도 마찬가지다. 매매 중앙값이 가장 큰 상봉동 한일써너스빌(9.1억)과 가장 작은 신내동 성원(6.5억)이 표의 아래쪽에 나란히 있다. 이 여섯 줄 안에서는 어느 한 항목만 보고 순서를 되짚기 어렵고, 매매·월세·보증금 세 값이 함께 움직인 결과로 읽어야 한다.

표본이 몇 건 위에서 만들어졌는가

월세 거래건수는 여섯 단지 모두 5~8건이다. 중앙값이 그만한 건수 위에서 정해졌다는 뜻이고, 계약 한두 건이 빠지거나 더해지면 값이 움직일 수 있는 규모다. 매매 쪽은 신내동 성원이 38건으로 가장 많고 면목동금호어울림아파트가 11건으로 가장 적어, 단지마다 표본의 두께가 다르다.

한 가지 더. 매매 표본과 월세 표본은 같은 물건이 아니다. 어떤 집을 사서 그 집을 세놓은 기록을 추적한 것이 아니라, 단지 단위로 각각 구한 중앙값을 조합해 만든 지표다. 개별 매물에 그대로 대입할 수 있는 값이라기보다, 단지끼리 나란히 놓고 비교하기 위한 눈금에 가깝다.

이 숫자에서 빠져 있는 비용

세금·공실·수선비가 반영되지 않은 총수익률이다. 세입자가 나가고 다음 계약까지 한 달이 비면 그해 받은 월세는 12개월치가 아니고, 보유세와 임대소득 과세, 중개보수, 도배와 설비 수리 비용은 실제로 손에 남는 돈에서 빠져나간다. 표의 2%대는 이런 항목을 덜어내기 전의 숫자여서, 같은 방식으로 계산한 다른 지역·다른 단지와 비교할 때 의미가 살아난다.

이 목록이 덮는 범위

표의 여섯 단지는 거래가 많은 순이 아니라 수익률이 높은 순으로 뽑은 상위 단지다. 그래서 여섯 곳이 모두 2%대에 모여 있다는 사실은 상위권끼리의 간격이 좁다는 정보이지, 중랑구 84㎡ 전체가 이 구간에 들어온다는 근거가 되지 못한다. 목록에 오르지 못한 단지들이 어디쯤 분포하는지는 이 데이터에서 확인되지 않으며, 상위만 추린 목록인 만큼 전체 폭은 더 넓을 수 있다.

그래서 어떻게 쓰나

특정 매물을 두고 판단할 때는 표의 중앙값 대신 그 계약의 실제 조건으로 다시 계산하는 편이 정확하다. 눈앞의 보증금과 월세, 대출을 쓸 것인지, 공실을 몇 개월로 잡을 것인지, 세후 기준으로 볼 것인지를 넣으면 숫자는 달라진다. 이 표는 중랑구 84㎡ 안에서 어느 단지가 상위에 있고 그 사이 간격이 어느 정도인지를 먼저 확인하는 자리에서 쓸모가 있다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.