관악구 아파트 월세 수익률 순위 2026년 — 전용 84㎡ 실투자금 대비 상위 6개 단지

서울 관악구 전용 84㎡의 월세 수익률을 실투자금(매매 중앙값 − 월세 보증금 중앙값) 기준으로 계산하면, 가장 높은 곳은 신림동 국제산장의 연 3.61%다. 아래 표는 관악구에서 이 수익률이 높은 순으로 추린 상위 단지들이고, 구 전체의 일반적인 수익률 수준이 아니다. 다만 이 수치는 세금·공실·수선비를 빼기 전의 총수익률이다.

관악구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
신림동 국제산장	1993	5.0억	120만/월	1.0억	3.61%	13/5건
신림동 LIG대학마을(건영아파트3차)	1996	7.2억	160만/월	0.5억	2.84%	14/10건
봉천동 e편한세상서울대입구1단지	2019	14.8억	230만/월	3.0억	2.34%	17/13건
신림동 관악산휴먼시아2단지	2008	7.1억	100만/월	1.0억	1.97%	47/19건
봉천동 관악파크푸르지오	2014	11.0억	131만/월	3.0억	1.97%	10/7건
봉천동 관악푸르지오	2004	12.0억	160만/월	2.0억	1.92%	31/29건

분모가 무엇인지부터 확인해야 한다

여기서 쓴 수익률은 연 월세(월세 중앙값 × 12)를 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 임차인에게 돌려줘야 할 돈이지만, 보유하는 동안에는 매수에 들어간 현금 부담을 그만큼 덜어준다. 그래서 분모에서 빼고 계산한다.

이 정의는 같은 매매가라도 보증금 설정에 따라 수익률이 달라진다는 점을 함께 담는다. 신림동 LIG대학마을(건영아파트3차)의 보증금 중앙값은 0.5억으로 표에서 가장 낮고, 봉천동 e편한세상서울대입구1단지와 봉천동 관악파크푸르지오는 3.0억으로 가장 높다. 보증금이 클수록 분모가 작아져 같은 월세로도 수익률은 올라간다.

매매가 순서와 수익률 순서는 어긋난다

1위인 신림동 국제산장은 매매 중앙값 5.0억으로 표에서 가장 낮고, 수익률은 3.61%다. 여기까지만 보면 저렴할수록 유리해 보인다. 하지만 매매 중앙값 14.8억으로 표에서 가장 높은 봉천동 e편한세상서울대입구1단지가 2.34%로 3위이고, 그보다 매매 중앙값이 훨씬 낮은 신림동 관악산휴먼시아2단지는 1.97%에 그친다. 가격 순서를 그대로 뒤집으면 수익률 순서가 나온다는 설명은 이 여섯 단지 안에서 반례에 부딪힌다.

그러니 이 표는 단지별로 따로 읽는 편이 정확하다. 국제산장은 낮은 매매 중앙값에 월세 120만원이 붙어 1위가 됐고, e편한세상서울대입구1단지는 높은 매매 중앙값을 월세 230만원과 보증금 3.0억이 상쇄해 상위권을 지켰다.

거래건수는 중앙값의 신뢰도 표시등이다

표에는 매매와 월세 거래건수를 함께 적었다. 중앙값은 표본이 얇을수록 몇 건의 특이 계약에 크게 흔들리기 때문이다. 수익률 1위인 신림동 국제산장의 월세 거래는 5건으로 표에서 가장 적다. 순위 자체를 부정할 근거는 없지만, 같은 3.61%라도 봉천동 관악푸르지오의 월세 29건, 신림동 관악산휴먼시아2단지의 매매 47건처럼 두터운 표본에서 나온 값과는 확신의 무게가 다르다.

한 가지 더 짚어야 할 구조적 한계가 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 물건에서 나온 짝이 아니다. 단지 단위로 각각 계산한 중앙값을 조합해 만든 지표이므로, 층·향·수리 상태가 다른 물건들이 분자와 분모에 섞여 들어간다.

빠져 있는 비용들

이 수익률은 세금, 공실, 수선비를 반영하지 않은 총수익률이다. 실제 손에 남는 돈은 이보다 적다.

공실의 영향은 특히 직관적이다. 연 수익률은 열두 달치 월세가 빠짐없이 들어온다는 가정 위에 서 있고, 세입자를 구하지 못한 달이 생기면 분자가 그만큼 줄어든다. 보유세와 임대소득에 붙는 세금, 노후 설비 교체나 도배·장판 같은 수선비도 마찬가지로 아직 차감되지 않았다. 수익률이 높은 순으로 골라낸 단지들인데도 1.92%에서 3.61% 사이에 머문다는 점을 감안하면, 이 비용 항목들이 순위를 바꿀 여지는 충분하다.

실제로 쓸 수 있는 방식

이 표의 쓸모는 관악구 전용 84㎡ 중 월세 수익률이 높은 순 여섯 곳으로 살펴볼 후보를 줄여주는 데까지다. 상위만 추린 명단이므로 관악구 전체 단지의 수익률은 이 범위보다 낮은 쪽에 놓일 가능성이 높다. 그다음 확인해야 할 것들은 데이터 바깥에 있다. 관심 단지가 정해졌다면 해당 단지의 실제 월세 매물 조건, 관리비 수준, 최근 계약의 보증금·월세 조합을 직접 확인하는 편이 낫다. 보증금을 얼마로 잡느냐에 따라 실투자금이 달라지고, 그만큼 수익률도 달라지기 때문이다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.