관악구 84㎡ 전세가율 상위 단지 2026년 — 신림동 국제산장 79.7%, 갭 작은 6곳

서울 관악구 전용 84㎡에서 올해 매매 7건·전세 5건 이상 거래된 단지 가운데 매매가와 전세보증금의 격차가 가장 작은 곳은 신림동 국제산장으로, 전세가율이 79.7%다. 상위에 오른 여섯 단지는 모두 신림동에 몰려 있고, 하나같이 구 전체 84㎡ 전세가율 57.8%를 웃돈다. 눈여겨볼 대목은 이 여섯 곳의 준공연도 순서와 전세가율 순서가 거의 그대로 겹친다는 점이다.

관악구 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	전세 중앙	전세가율	매매/전세 거래
신림동 국제산장	1993	5.0억	4.0억	79.7%	13/12건
신림동 현대	1991	5.2억	3.8억	73.1%	8/9건
신림동 LIG대학마을(건영아파트3차)	1996	7.2억	4.7억	65.2%	14/10건
신림동 삼성산주공(주공3단지)	2000	6.0억	3.9억	65.0%	26/17건
신림동 신림2차푸르지오	2007	7.5억	4.8억	63.6%	9/11건
신림동 관악산휴먼시아2단지	2008	7.1억	4.5억	63.4%	47/34건

구 전체 기준선을 모두 넘어선 여섯 곳

전세가율은 전세 보증금 중앙값을 매매 중앙값으로 나눈 값이다. 이 숫자가 높다는 건 매매가와 전세보증금 사이의 거리, 즉 갭이 작다는 뜻이고 전세가 매매가를 그만큼 잘 받쳐주고 있다는 신호로 읽힌다.

관악구 전용 84㎡ 전체의 전세가율은 57.8%다. 표에 오른 여섯 단지는 가장 낮은 곳조차 이 기준선 위에 있다. 그리고 여섯 곳 모두 신림동 주소를 갖고 있다. 표에 오른 여섯 곳이 하나같이 한 동에 몰려 있다는 점이 가장 먼저 눈에 들어오는 부분이다.

준공연도 순서와 거의 그대로 겹치는 전세가율

여섯 단지를 준공연도가 이른 순으로 다시 세워보면 흐름이 선명하게 드러난다.

1993년 국제산장을 출발점으로 잡으면, 그 뒤로 이어지는 LIG대학마을(건영아파트3차)·삼성산주공(주공3단지)·신림2차푸르지오·관악산휴먼시아2단지까지 다섯 단지는 준공이 늦어지는 순서와 전세가율이 낮아지는 순서가 정확히 일치한다. 한 칸도 어긋나지 않는다.

예외는 단 하나, 목록에서 준공연도가 가장 이른 1991년 현대다. 이곳은 1993년 국제산장보다 전세가율이 낮아 두 단지만 순서가 뒤바뀐다. 바꿔 말하면 여섯 곳 중 다섯 곳이 하나의 줄에 그대로 꿰이고, 맨 앞 두 곳의 자리만 서로 맞바뀐 형태다.

이 배열은 전세가율이 높은 곳은 대체로 준공이 이르고 중소형인 단지—매매가에 프리미엄이 덜 얹혀 갭이 작은 경우—이고, 낮은 곳은 신축이거나 재건축 기대가 매매가에 미리 반영된 경우라는 일반적인 설명과 잘 맞아떨어진다. 다만 여기서 확인되는 것은 이 여섯 단지 안에서의 순서다. 개별 단지의 상태나 재건축 여부를 준공연도만으로 단정할 수는 없다.

이 표가 답하는 질문, 답하지 않는 질문

순위를 읽을 때 반드시 짚고 넘어가야 할 조건이 있다. 이 목록은 두 단계를 거쳐 만들어졌다. 먼저 올해 매매 7건 이상, 전세 5건 이상 거래된 단지만 후보로 남기고, 그다음 그 안에서 전세가율이 높은 순으로 세웠다.

그래서 이 표에 실린 순위는 표본 요건을 통과한 단지들 안에서의 전세가율 순서다. 거래가 드문 단지는 전세가율이 이보다 높더라도 표본 요건에서 걸러져 애초에 후보에 들어오지 못했다. 중앙값이 몇 건 안 되는 거래에 흔들리는 것을 막기 위한 장치이지만, 그만큼 시야에서 빠지는 단지도 있다는 뜻이다.

표에 매매·전세 거래건수를 나란히 적어둔 이유가 여기에 있다. 같은 전세가율이라도 뒤에 깔린 거래 건수가 다르면 그 숫자의 무게가 다르다. 관악산휴먼시아2단지처럼 매매 47건·전세 34건이 쌓인 곳의 중앙값과, 요건을 겨우 통과한 단지의 중앙값은 같은 눈금으로 보기 어렵다.

그래서 무엇을 얻어갈 수 있나

표본 요건을 통과한 관악구 84㎡ 단지 가운데 매매가와 전세보증금의 거리가 좁은 구간을 찾는다면, 지금 데이터가 가리키는 곳은 신림동의 이 여섯 단지이고, 그 안에서도 준공이 이른 쪽에 더 몰려 있다.

관심 단지가 있다면 이 표의 순위를 결론으로 삼기보다, 해당 단지의 매매·전세 거래가 판단할 만큼 쌓여 있는지부터 확인하는 편이 안전하다.

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※ 국토부 매매·전세 실거래가. 전세가율=전세보증금 중앙값÷매매 중앙값. 갭·전세수요의 참고 지표일 뿐, 투자판단은 개별 확인 필요.