강서구 84㎡ 월세 수익률 순위 2026년 — 실투자금 대비 연 1.7%대 상위 6곳

서울 강서구 전용 84㎡의 월세 수익률 상위 단지를 뽑아보니, 1위 화곡동 강서힐스테이트가 연 1.75%였다. 상위 6곳 전부가 1.61%에서 1.75% 사이에 모여 있다. 매매가가 가장 낮은 단지와 가장 높은 단지가 나란히 이 좁은 띠 안에 들어와 있다는 점도 함께 볼 대목이다.

강서구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
화곡동 강서힐스테이트	2015	14.8억	167만/월	3.3억	1.75%	21/34건
방화동 현대	1993	8.1억	95만/월	1.5억	1.74%	12/6건
등촌동 등촌동아이파크	2004	12.0억	124만/월	3.2억	1.69%	22/14건
가양동 한강타운	1993	13.1억	152만/월	2.0억	1.65%	12/28건
마곡동 마곡13단지힐스테이트마스터	2017	17.0억	190만/월	3.0억	1.63%	19/23건
내발산동 마곡수명산파크2단지	2007	13.1억	135만/월	3.0억	1.61%	15/5건

수익률이라고 부르지만, 계산은 아주 단순하다

여기서 쓴 수익률은 한 줄로 요약된다. 월세 중앙값에 12를 곱한 연 월세를, 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이니 실제로 묶이는 자본에서 빼는 것이 상식적이고, 그래서 분모가 매매가 자체보다 작아진다.

분모를 이렇게 줄여 잡았는데도 상위권 숫자는 1.75%에서 멈춘다. 순위표 맨 아래인 내발산동 마곡수명산파크2단지가 1.61%다.

매매가 순서와 수익률 순서는 서로 따로 움직인다

표에서 매매 중앙값이 가장 낮은 곳은 방화동 현대의 8.1억, 가장 높은 곳은 마곡동 마곡13단지힐스테이트마스터의 17.0억이다. 그런데 수익률 순위에서는 방화동 현대가 2위, 마곡13단지가 5위다. 값이 싼 쪽이 위에 올라온 것처럼 보이지만, 정작 1위는 14.8억인 화곡동 강서힐스테이트다.

더 선명한 사례가 같은 값으로 붙은 두 단지다. 가양동 한강타운과 내발산동 마곡수명산파크2단지는 매매 중앙값이 나란히 13.1억인데, 수익률은 1.65%와 1.61%로 갈린다. 한쪽은 보증금 중앙값 2.0억에 월세 152만원, 다른 쪽은 보증금 3.0억에 월세 135만원이다. 보증금이 실투자금을 얼마나 덜어내느냐와 월세가 얼마나 붙느냐, 이 두 가지가 각각 분모와 분자를 건드리며 최종 숫자를 만든다.

준공연도도 마찬가지다. 1993년 준공된 방화동 현대가 2위인데, 같은 1993년의 가양동 한강타운은 4위다. 그 사이 3위는 2004년 준공된 등촌동아이파크이고, 1위는 2015년 준공된 화곡동 강서힐스테이트다. 연식으로 줄을 세우면 순서가 흐트러진다.

매매 21건에 월세 34건, 그리고 월세 5건

각 단지 옆에 매매와 월세 거래건수를 함께 붙여둔 이유가 있다. 화곡동 강서힐스테이트는 월세 34건이 쌓여 나온 중앙값이고, 내발산동 마곡수명산파크2단지는 5건이다. 5건짜리 중앙값은 계약 한두 건의 조건에 따라 위치가 크게 흔들릴 수 있는 값이다.

표본의 성격에서 오는 제약도 하나 더 있다. 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 짝이 아니라, 단지 단위로 각각 모은 뒤 조합한 숫자다. 같은 단지 안에서도 층·향·수리 상태에 따라 매매가와 월세가 서로 다른 방향으로 벌어지는데, 중앙값끼리의 나눗셈은 그 차이를 평평하게 눌러서 보여준다. 거래건수를 함께 봐야 하는 이유가 여기 있다.

이 숫자는 세금과 공실 이전의 값이다

1.75%는 총수익률이다. 취득·보유 단계의 세금, 임대소득에 붙는 세금, 그리고 도배·설비 같은 수선비가 전혀 반영되지 않았다. 세입자가 바뀌는 사이 비는 기간이 생기면 분자인 연 월세부터 줄어들고, 중개보수가 붙으면 한 번 더 줄어든다.

1.61%에서 1.75% 사이에 모인 순위표에서 이런 항목들은 결코 작은 변수가 아니다. 세금과 공실은 단지마다 균일하게 발생하지도 않고, 임대인의 보유 주택 수나 계약 조건에 따라 크게 달라진다. 표의 숫자는 어디까지나 출발선이고, 실제로 손에 남는 금액은 각자의 조건을 얹어야 나온다.

실제로 매물을 볼 때 챙길 것

관심 단지가 정해졌다면 매매가보다 보증금과 월세의 조합을 먼저 확인하는 편이 낫다. 같은 13.1억에서도 보증금 2.0억짜리 계약과 3.0억짜리 계약은 묶이는 돈의 크기부터 다르고, 그에 맞물린 월세도 다르게 붙는다.

월세 거래가 적게 잡힌 단지는 중앙값 하나에 의지하지 말고 현재 나와 있는 매물의 조건을 직접 대조해 보는 게 안전하다. 세후 기준으로 다시 계산해 보면 순위표의 간격은 지금 보이는 것보다 좁아지거나 뒤집힐 수 있다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.