동대문구 84㎡ 월세 수익률 순위 2026년 — 상위 6개 단지, 최고 2.52%

서울 동대문구 전용 84㎡에서 월세 수익률이 높은 단지만 골라 세워도 맨 위가 연 2.52%, 맨 아래가 2.13%다. 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 실투자금으로 연 월세를 나눈 값이며, 세금·공실·수선비는 아직 한 푼도 반영되지 않았다. 상위 목록 안에서 준공연도도 매매가 수준도 제각각이라는 점이 오히려 이 표의 특징이다.

동대문구 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

단지	준공	매매 중앙	월세 중앙	보증금 중앙	연 수익률	매매/월세 거래
용두동 청량리역한양수자인그라시엘	2023	17.0억	336만/월	1.0억	2.52%	19/41건
휘경동 주공1	2001	9.2억	160만/월	1.5억	2.5%	10/5건
용두동 청량리역해링턴플레이스	2023	14.9억	290만/월	1.0억	2.49%	7/6건
장안동 장안힐스테이트	2007	12.2억	200만/월	2.0억	2.35%	16/14건
전농동 청량리역롯데캐슬 SKY-L65	2023	19.1억	318만/월	2.0억	2.23%	35/20건
장안동 래미안장안	2003	12.0억	188만/월	1.4억	2.13%	17/6건

상위만 모아도 2%대 안에 머문다

이 표는 거래가 많은 단지가 아니라 수익률이 높은 단지를 위에서부터 자른 목록이다. 그런데 가장 높은 용두동 청량리역한양수자인그라시엘이 연 2.52%, 여섯 번째인 장안동 래미안장안이 2.13%로, 여섯 곳 전부가 2%대 안에서 오간다. 상위권과 하위권의 간격이 소수점 아래에서 갈린다는 뜻이고, 순위 자체보다는 이 구의 84㎡ 월세가 실투자금 대비 대략 어느 대역에 놓이는지를 보는 편이 표의 쓰임에 가깝다.

분모는 매매 중앙값에서 보증금 중앙값을 뺀 금액이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이니 실제로 묶이는 자금에서 빼둔 것인데, 같은 매매가라도 보증금을 크게 받은 단지는 분모가 줄어 수익률이 위로 밀린다. 표에 나란히 선 여섯 곳은 매매 중앙값 수준도, 보증금 수준도, 준공연도 표기도 서로 다르다. 2023년으로 적힌 단지와 2001년으로 적힌 단지가 소수점 둘째 자리를 사이에 두고 이웃해 있어, 어떤 한 가지 조건이 상위권을 만들어냈다고 읽기는 어렵다.

중앙값의 무게는 단지마다 다르다

같은 '중앙값'이라도 뒤에 깔린 거래 건수가 다르다. 청량리역한양수자인그라시엘은 월세 41건이 쌓여 있는 반면, 휘경동 주공1의 월세는 5건이다. 5건에서 나온 중앙값은 계약 한두 건의 조건이 바뀌면 함께 움직일 수 있는 값이고, 41건에서 나온 중앙값은 그보다 덜 흔들린다. 두 단지의 수익률이 2.52%와 2.5%로 붙어 있어도 그 숫자를 받치는 근거의 두께는 같지 않다.

한 가지 더 짚어둘 것은 매매 중앙값과 월세 중앙값이 같은 집에서 나온 짝이 아니라는 점이다. 단지 단위로 각각의 중앙값을 구해 나눈 조합이므로, 특정 호실 하나를 사서 그대로 월세를 놓았을 때의 실제 성적표와는 다르다. 층·향·수리 상태에 따라 같은 단지 안에서도 매매가와 월세가 달라지는데, 그 분포를 각각 한 점으로 눌러 만든 지표다.

아직 빠져 있는 비용들

2.52%는 12개월치 월세가 빠짐없이 들어온다는 전제 위에 서 있다. 세입자가 바뀌는 사이 한 달이 비면 그해 실제 수령액은 이 계산과 달라지고, 그만큼 수익률도 아래로 내려간다. 재산세와 임대소득에 붙는 세금, 도배·설비 같은 수선비도 모두 계산 밖에 있다. 표의 숫자는 그 비용들을 빼기 전 단계의 총수익률이다.

그래서 이 표가 확실히 말해주는 범위는 좁다. 동대문구 전용 84㎡에서 실투자금 대비 월세 수익이 높게 잡힌 단지들이 어디이고, 그 값이 대략 2%대의 어느 지점에 형성돼 있는지까지다. 여기서 한 걸음 더 나아가려면 관심 단지의 실제 매물 층·상태에서 매매가와 월세 조건을 다시 짝지어 보고, 보유세와 공실 한 달치를 빼고 계산해야 한다. 그 숫자는 2.52%보다 낮게 나온다.

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※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.